·白沙黎族自治县人民政府关于印发《白沙黎族自治县城市更新实施指导意见（试行）》的通知

白沙黎族（略）人民政府关于印发《白沙黎族（略）城市更新实施指导意见（试行）》的通知
各乡镇人民政府，县政府直属各单位：（略）
《白沙黎族（略）城市更新实施指导意见（试行）》已经十（略）政府第62次常务会议同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
白沙黎族（略）人民政府
2024年1月16日
（此件主动公开）
白沙黎族（略）城市更新实施指导意见（试行）
为落实国家实（略）更新行动的决策部署，推（略）结构优化、功能完善和品质提升，改善人居环境，建设生态宜居的幸（略）和自由贸易港核（略），根据有关法律法规政策，学习借鉴相（略）经验，并结合白沙实际，提出以下意见。
一、总体要求
（一）指导思想
以***新时代中国特色社会主义思想为指导，（略），坚持新发展理念，统筹推（略）更新，（略）体检为基础，以更（略）为单元，以老（略）改造为突破口，进一步优化空间布局，完（略）功能，提（略）品质，改善人居环境，激（略）活力，推（略）实现更高质量、更有效率、更加公平、更可持续、更为安全的发展，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感、认同感。
（二）基本原则
1．坚持规划引领，统筹推进。（略）更新纳入经济社会发展规划、国土空间规划，系统谋（略）更新工作目标、重点任务和实施措施，划（略）更新单元，建立项目库，明确项目实施计划安排。
2．坚持民生为本，公益优先。围绕群众“急难愁盼”问题，坚持利民惠民，注重综合治理，谋划推进一（略）建设领域民生工程和发展工程，推动解（略）发展中的突出问题和短板。同时（略）生态环境优化为前提，以绿色低碳建设为导向，坚持资源环境、经济社会、群众生活协调推进，提（略）宜居性。
3．坚持政府主导，市场运作。充分发挥政府主导作用，整合政策、资金和资源，包装策划更新单元（片区）或项目，积极争取国家、省级补助资金，鼓励社会资本参与，建立健全更新收益共享机制，引导相关利益主体积极参与改造。政府主导的更新单元（项目）实行代管制，按照《白沙黎族（略））确定代管单位：（略）
4．坚持公众参与，共享共建。坚持人（略）人民建、人（略）为人民，充分调动群众和社会组织参与的积极性、主动性，建立平等协商机制，共同推（略）更新，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。
5．坚持量力而行，科学实施。统筹兼顾各方利益，（略）径，按照《住建部关于在实（略））等相关文件要求，坚持划定底线，严格控制大规模拆除，充分保（略）记忆，有效利用既有建筑，防（略）更新变形走样。
（三）更新对象
（略）城镇（墟）（略）基础设施和公共服务设施急需完善、环境恶劣或者存在重大安全隐患，以及现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求的老（略）、老（略）、老（略）、城中村和重点发（略）等区域。
（四）更新方式：（略）
城市更新以内涵集约、（略）径，坚持“留、改、拆、建”并举，因地制宜进行综合整治或拆除重建。其中：
综合整治是在维持现状建设格局基本不变的前提下，采用建筑保留修缮、功能置换、局部拆建、环境整治、提升综合防灾能力、完善基础设施和公共服务设施等以保留改造为主，拆除为辅的“绣花”功夫进行修补式更新的改造方式：（略）
拆除重建是针对（略）域存在居住环境恶劣、安全隐患突出，城市公共设施无法落地等问题，难以通过综合整治得到解决，确需以整体拆除重建为主，根据不同更新对象因类施策、统筹更新的改造方式：（略）
二、主要任务
（一）改善居住环境。持续开展老（略）改造，重点改造失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民反映强（略）域。稳步推进（略）和危房改造，对存量住房科学实施改造提升，做好城镇危房搬离整治，消除房屋安全隐患。
（二）推进生态修复。加（略）湿地、水体生态保护与恢复，实施重点生态环境项目建设，统（略）（略）治理，逐步改善生态环境质量。优（略）（略）规划，在城（略）域之间利用自然山体、河湖水系、交通和公用设施廊道等布置绿地，新改建一（略）综合公园、专类公园，形成布局均衡、点线面结合、城绿相生（略）（略）络。
（三）提升公共服务。逐步完善教育、养老、医疗、文化、体育、购物等公共服务设施和公共活动空间，（略）点化、分散化布局，构建多元完善的便民生活圈，提（略）公共服务均等化水平。
（四）优（略）交通。完（略）路网布局，（略）密度，（略）功能。围绕拉（略）发展框架，完（略）路网体系。围绕畅（略）道路“微循环”，（略）。围绕打造绿色出行环境，建设慢行绿道。围绕提高通行效率，加（略）道口、过街通道建设改造，（略）断面，（略）机动车道、非机动车道、人行道要素，（略）。
（五）完善基础设施。以提（略）韧性为目标，加快补齐基础设施短板。持续（略）城污水治理工程项目，解（略）内涝等问题，（略）城雨污排放能力。充分发挥地下综合管廊作用，积极推进管线入廊，消除“马路拉链”。积极拓（略）机动车和非机动车的停车空间，合理布局充电设施建设，解决群众停车难的现实问题，（略）域停车秩序。（略）老旧设施更新改造，建设稳定可靠的保障体系。
（六）加速产城融合。大力引入科技创新产业、文化产业和现代服务业，盘活闲（略）、老旧建筑、工业厂房。支持邦溪产（略）更新，提升公共服务水平，加快产（略）功能转型升级。积极推动产业人口和高端人才落户、农村转移人口稳业安居，持续促进人口聚集。
（七）厚（略）文脉。推动文化资源转化为文化资本，结合黎族特色文化，建设文旅产业（略），打造标志性项目，提（略）更新项目的文化内涵。加（略）设计（略）风貌管控，严格建筑体量、高度、色彩、立面等要素管控，规范户外广告、牌匾标识设置，注重与周边景观风貌相协调。
三、工作流程
（略）牵头实施，各成员单位：（略）
（一）探索开（略）体检。在住建部明确的8大类、69（略）体检规定指标的基础上，充分吸（略）体检实施情况和工作经验，围（略）城市发展定位，探索开（略）更新体检工作，争取（略）体检作为查找“城市病”、推（略）更新的基础性工作。
（二）编制专项规划。县自然资源和规划局组织编（略）更新专项规划，以国民经济与社会发展规划、国土空间总体规划为引领，（略）基础数据调查、城市体检评估为基础，找准空间治理问题、功能设施短板（略）安全隐患，制定更新目标与策略、划（略）更新单元（项目）范围、提出更新管控建议等。
城市更新专项规（略）自然资源和规划局组织专家评审、公示征求公众和部门意见，报（略）更新项目指挥部审定，（略）人民政府批准后实施。（略）更新专项规划相关内容要与国土空间总体规划相衔接，并实行动态维护。
（三）建立更新储备库。县自然资源和规划局根（略）更新专项规划，建（略）更新单元（项目）储备库，待项目具备实施条件后申请纳（略）更新年度实施计划。更新单元（项目）申请纳入年度实施计划前，需依法依规充分征询相关权利人意见，且应达到法定比例权利人同意。
（四）制定更新计划。根据《城市更新专项规划》要求，以及储备库情况和项目实际，（略）拟（略）更新年度实施计划，年度计划应当包括项目名称：（略）
（五）选择项目实施主体。政府主导的更新单元（项目），由县人民政府委托代管单位：（略）
（六）确定实施方案。项目实施主体在充分摸底调查及评估、编制项目可行性研究报告的基础上，按照“留、改、拆、建”的基本要求，结合（略）控制性详细规划、（略）更新专项规划为基础，在完成基础数据调查和更新意愿征集的前提下，结合权益主体更新诉求，统筹考虑改善民生、住房安全、设施完善、构建“5－15分钟”生活圈等核心要素，编（略）更新项目实施方案，进一步明（略）更新的具体任务和要求，征求意见后，报（略）更新项目指挥部审定，（略）人民政府批准后实施。其中：
1．综合整治类单元（项目）实施方案。包括具体改造任务、工程设计方案、工程预算、资金筹集方案、实施时序、各方职责分工及后续管养方案、实施监管等内容。资金筹集方案应明确各方出资比例及资金使用要求等。
2．拆除重建类单元（项目）实施方案。包括概念规划方
案、控规调整方案、征收（拆迁）补偿安置方案、回迁商品房建筑方案、经济测算、供地方式：（略）
（七）组织项目实施。项目实施主体依据批复的实施方案（略））等相关规定，依法实施房屋征收。县自然资源和规划部门（（略））开展土地收储及供应等工作，科学设置土地出让条件。项目实施主体申报办理基本建设手续，健全项目管理机制，推进项目有序实施。
（八）项目验收交付。县人民政府有关部门组织对完成（略）更新项目进行验收，督促项目实施主体完成相关设施的移交、运营管理等事宜，确保实施效果得到巩固和提升。
四、征收要求
（一）补偿标准
政府征收（略））实施；涉及集体土地房屋征收补偿的，由属地乡镇政府拟定征收补偿方案，经县人民政府审定实施；国有用地上自主改造或（略）场主体合作改造（略）更新单元（项目），拆迁补偿安置方（略）场主体和物业权利人根据项目经济测算情况协商确定。
列入年度实施计划（略）更新单元（项目），涉及土地或房屋征收的，应当发布征收公告或征收预公告，自公告之日起任何单位：（略）
（二）征收前期
政府征收收储的更新单元（项目），经县人民政府授权，可以按照属地管理原则，由属地乡镇人民政府依法依规组织征收，也可以统（略）组织征收。还可以按照公开、公平、公正的原则，组织招引（略）更新相适（略）场主体作为前期服务商，加快开展项目前期工作。
（略）共同开展的更新前期工作，应包含但不仅限于基础数据调查、社会稳定风险评估、更新单元实施方案编制等内容。
前期服务商完成人、房、地核查、测量等基础数据调查，并配合属地乡镇人民政府、项目实施主体开展更新范围内的土地确权工作。开展社会稳定风险评估工作，查找社会稳定风险点，对可能引发的社会矛盾问题作出评估，并提出相应的防范、化解和应急预案。
经县人民政府授权的征收实施单位：（略）
（三）土地收储
在土地征收收储环节，应当发布征收公告或征收预公告。发布征收公告的，按照土地征收规定程序，（略）人民政府授权的征收实施单位：（略）
更新单元（项目）范围内签约率达到专有土地（宅基地）面积及产权人人数百分之九十的，县人民政府可发布正式征收公告。
（略）场主体作为前期服务商的，前期服务商协助经政府授权的征收实施单位：（略）
（四）土地供应
政府征收收储的更新单元（项目），通过招引前期服务商开展前期工作，完成土地征收收储，经公开挂牌（带方案）方式：（略）
为提升项目推进效率，签约率达到专有土地（宅基地）面积及产权人人数百分之九十的项目，可对已完成收储地块先行挂牌，剩余未征收地块可通过群众工作、行政征收或司法征收完成收储后另行挂牌。
因非实施主体原因导致实施主体不参与摘牌并协商退出的，由新的实施主体承担原实施主体投入成本及合理回报收益；因实施主体原因导致退出的，前期投入成本及合理回报收益不予返还。
五、政策支持
（一）规划政策
1．城市更新项目涉及控制性详细规划调整的，其各项规划控制指标的确定，应当符（略）发展导向和更新目标，以增加公共要素为前提，可优化规划指标设置。
2．针对部分更新项目存在地块小、分布散、配套不足的现状，可结合实际情况，在符合控制性详细规划的前提下，允许按规划条件进行不同地块之间的容积率转移和平衡。
（二）用地政策
3．城市更新项目以出让、租赁等有偿方式：（略）
4．（略）、绿地等基础设施用地的，需建成后无偿移交给政府；涉及公用设施、公共服务设施等公益性用地的，根据项目实际情况，净地移交或建成移交，以划拨方式：（略）
5．引入社会资本改造确需改变用地主体的，可在改造合作协议中明确约定条件，按相关规定缴纳土地价款后，原土地使用权人将土地使用权转让给引入的社会资本方，并对转让行为由双方共同申请预告登记。由社会资本方对改造项目进行报批报建，开发建设等工作。
6．城市更新项目周边的边角地、夹心地、插花地、畸零地等不具备单独建设条件的零星土地，优先划（略）更（略），可与周边用地一并进行改造，依法办理用地手续。也通过协议出让方式：（略）
7．城市更新项目用地出让可分期缴纳出让价款，首次缴纳比例不低于50％（自签订出让合同之日起30日内），分期缴纳的最长时限不超过1年，并按合同约定支付利息。
8．国有土地使用权及房屋所有权需变动的，可通过房屋征收、房屋买卖、协议搬迁、资产划转、股份合作等方式：（略）
9．因历史风貌保护、历史建筑保护需要保留的房屋，在项目实施方案中予以明确。经征收的保留房屋，可以申请房屋所有权首次登记，可转移登记至政府指定的部门，土地用途和房屋使用功能以规划确认为主，土地性质不变，并在不动产登记簿中注明相关事实。
（三）财税政策
10．积极争取中央预算内投资、地方政府债券、政策性贷款等（略）更新项目的资金支持，整合利用城镇老（略）改造、（略）改造、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金统筹用（略）更新。
11．城市更新项目原则（略）域内统筹平衡，按项目制定资金平衡方案，也可以跨项目统筹实现资金平衡。因历史风貌保护需要、建筑容积率受到限制等影（略）更新项目实施的，如果需要跨项目统筹平衡，（略）城市更新项目指挥部同意后，可通过联动改造予以实现。
12．对改造范围大、改造时间长（略）更新项目，可探索制定以整体项目为单位：（略）
13．城市更新项目符合国家、省有关规定的，享受行政事业性收费、政府性基金和相关税收优惠政策。
（四）审批政策
14．开（略）更新单元（项目）绿色通道，精简涉及项目审批、规划调整、土地供应、资源配给、财政税收等方面审批环节，提高效率。（略）更新试点项目或重点项目，可提前开展更新单元（项目）实施方案编制审批工作，加快项目推进。
15．城市更新单元（项目）内涉及公共设施补短板、危旧房整治、历史风貌保护、重点产业转型升级等需要，无法达到标准和规范要求技术指标的，可按照环境改善和整体功能提升的原则，结合项目实际予以支持。
16．更新单元（项目）范围内已签订协议的专有部分面积和业主人数占比均不低于百分之九十的，应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《海南自由贸易港征收征用条例》等法律法规对未签约部分房屋实施征收。
（五）融资政策
17．依法依规加大（略）更新的金融支持力度，积极争取、引导政策性资金和金融机构信贷资金支（略）更新工作，为金融机构产品和服务创新创造条件。
18．积极引入各类社会资本，整合上下游产业链企业，探索设（略）更新专项基金。
19．鼓励招引行业龙头企业以多种方式：（略）
六、保障措施
（一）加强组织领导。（略）负责牵头，各有关部门协同配合，共同推（略）城市更新工作。（略）城市更新单元（项目）工作组，从县住房和城乡建设局、县自然资源和规划局、县司法局、属地乡镇人政府、（略）、代管单位：（略）
（二）加强宣传引导。多渠道、多途径、全方位做（略）更新的宣传引导工作，加大（略）更新典型案例的宣传力度，（略）民广泛参与、支（略）更新工作的良好氛围。
（三）加强政策研究。坚持问题导向，进一步研究国家和我（略）更新政策框架体系，执（略）更新相关规范和标准。建立健全代管单位：（略）
（四）加强目标考核。建（略）更新单元（项目）动态监管与考核制度。加（略）更新单元（项目）全周期动态监管，建（略）更新工作定期考核通报制度，按照项目实施协议中有关违约责任和退出机制等相关约定进行监管考核，将考核结果作（略）更新年度实施计划制定的重要依据。
七、其他事项
本指导意见自2024年1月16日起施行，有效期3年。本意见未明确事项，按照现有法律法规执行，具（略）建设（略）自然资源和规划局负责解释。
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