长沙市老干部休养所：长沙市老干部休养所院内物业管理服务采购项目采购需求公开

一、功能及要求：（略）540平方米、住宅1栋2407平方米、住宅2栋2407平方米、住宅3栋2407平方米、住宅10栋1593平方米、住宅11栋3423平方米、住宅12栋1660平方米、车库房240平方米、配电间70平方米、垃圾储存点两层45平方米）。绿化面积6326平方米。化粪池24个，公共洗手间6个，冷热空调22台（其中柜机3台，分体式空调19台），微型消防站1个，消防设备有消火栓5个、灭火器106个，（略）（1套共24个机位）。
二、相关标准：（一）项目内容
本招标项目共1个包：（略）老干部休养所物业管理（包括院内（略）域和（略）域及所有概况内容）
1、负责院内门卫、传达及治安保卫：
（1）24小时门卫值班。
（2）传达室的收发工作。
（3）24小时保安护卫和安防值班及公共秩序的管理。
2、负责公共部分的清洁卫生及绿化管理:
（1）公共场地、场所、部位的清洁卫生，（略）道、通道、卫生间、外墙、屋面、宣传设施等公共部位。
（2）公共洗手间的厕纸、洗手液、擦手纸的检查、更换。（具体要求由合同约定）
（3）公共（略）域及（略）域内垃圾收集、清运、转运至院外环卫部门指定投放点。
（4）院区（略）域垃圾桶所需垃圾袋的更换及采购。
（4）公共场所、楼道、通道等公共部位的四害消杀。
（5）室外绿化及园林景观日常管养，包括修剪施肥、浇水、杀虫。
（6）配合属（略）做好垃圾分类工作。
3、负责院内防火安全及消防设施。
（1）负责院内106个灭火器、5个消火栓、水带的更换、保养，保持消防设施的功能完好。
（2）确定重点防火部位，制作并悬挂疏散示意图，监管易燃易爆等危险品，防止消防设备丢失。
4、负责对公共设施的检查、日常维修（单件或单项不高于300元）：
（1）（略）域水龙头、阀门、灯泡、灯管、开关、水管维修、更换。
（2）（略）域的地面、墙面维护。
（3）卫生间洁具、照明灯具、排风扇、给排水管道维护。
（4）电源转换开关箱维护。
（5）开关、灯具维修更换。
（6）（略）进行清洗。
5、（略）管道、化粪池的维护及清理。
6、负责院内垃圾站的清运、维护、修缮。
7、根据招标人：（略）
（二）物业服务有关事项说明
1、中标人根据有关物业服务法规以及招、投标文件相关条款与招标人：（略）
2、该物业委托管理期限为合同签订之日起三年，合同一年一签。甲方根据对乙方的考核结果决定下一年是否续签。
3、中标人应树立“业主至上，服务第一”的思想，为招标人：（略）
4、招标人：（略）
5、中标人在投标文件中所承诺投入的设备设施，中标后必须实施到位，其中设备视为投标单位：（略）
6、根据业主需求，中标人应积极为招标人：（略）
7、因中标人管理不善导致招标人：（略）
应给予赔偿并承担相应的法律责任，招标人：（略）
8、在合同执行期间，中标人须接受招标人：（略）
9、中标人应加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露招标人：（略）
10、无论投标人是否中标，投标人自行承担本项目投标所发生的所有费用，招标人：（略）
11、投标人在投标报价时，除对物业服务费用组成要求进行报价外，还要根据对各品目所列出的管理项目和服务要求分明细报价（如：人工成本、安保费用、绿化费用、保洁费用、管理佣金、税率、杂费等）。
12、投标人在报价时，人员工资标准不得低于（略）劳动部门规定的最低标准，必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费。意外伤害险等其他保险由中标人视各工种情况予以购买。
13、本项目的物业服务质量考核，招标人：（略）
14、根据本项目的实际情况，在具体实施时各品目的内容和要求可能会有所调整，届时再另行签订补充协议予以认定。
15、投标人在投标前可分别到各项目现场踏勘，投标人若还有疑问或对招标文件所列内容有不同理解的，招标人：（略）
16、招标人：（略）
17、中标人按物业服务有关要求建立健全各品目的物业服务档案、相关信息（电子文挡、书面文挡各一份），严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时,中标人必须向招标人：（略）
（三）人员配置备数量与要求
1、人员数量
人数配置不得低于11人，各岗位人员分布可由中标企业根据岗位要求自行调整，但不得低于总人数要求。所有人员均与中标人建立劳动合同关系，与招标人：（略）
2、人员要求
（1）热爱党、热爱祖国，（略）线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。
（2）树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于招标人：（略）
（3）知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能：经理：（略）
（4）根据（略）老干部休养所院内停车场地的实际情况，合理配置人员，保（略）车辆停放安全、有序。
（5）员工要求统一着装，员工服装按招标人：（略）
（6）安保人员年龄应低于50周岁以下，身高不低于170厘米，高中以上文化程度，应提供安保人员培训证、上岗证，退伍军人优先；保洁人员年龄在55周岁以下；专技人员提供相应岗位的专业资格证书和上岗证书；以上人员均须提供个人健康证明和无犯罪记录证明。
三、技术规格：（一）项目内容
本招标项目共1个包：（略）老干部休养所物业管理（包括院内（略）域和（略）域及所有概况内容）
1、负责院内门卫、传达及治安保卫：
（1）24小时门卫值班。
（2）传达室的收发工作。
（3）24小时保安护卫和安防值班及公共秩序的管理。
2、负责公共部分的清洁卫生及绿化管理:
（1）公共场地、场所、部位的清洁卫生，（略）道、通道、卫生间、外墙、屋面、宣传设施等公共部位。
（2）公共洗手间的厕纸、洗手液、擦手纸的检查、更换。（具体要求由合同约定）
（3）公共（略）域及（略）域内垃圾收集、清运、转运至院外环卫部门指定投放点。
（4）院区（略）域垃圾桶所需垃圾袋的更换及采购。
（4）公共场所、楼道、通道等公共部位的四害消杀。
（5）室外绿化及园林景观日常管养，包括修剪施肥、浇水、杀虫。
（6）配合属（略）做好垃圾分类工作。
3、负责院内防火安全及消防设施。
（1）负责院内106个灭火器、5个消火栓、水带的更换、保养，保持消防设施的功能完好。
（2）确定重点防火部位，制作并悬挂疏散示意图，监管易燃易爆等危险品，防止消防设备丢失。
4、负责对公共设施的检查、日常维修（单件或单项不高于300元）：
（1）（略）域水龙头、阀门、灯泡、灯管、开关、水管维修、更换。
（2）（略）域的地面、墙面维护。
（3）卫生间洁具、照明灯具、排风扇、给排水管道维护。
（4）电源转换开关箱维护。
（5）开关、灯具维修更换。
（6）（略）进行清洗。
5、（略）管道、化粪池的维护及清理。
6、负责院内垃圾站的清运、维护、修缮。
7、根据招标人：（略）
（二）物业服务有关事项说明
1、中标人根据有关物业服务法规以及招、投标文件相关条款与招标人：（略）
2、该物业委托管理期限为合同签订之日起三年，合同一年一签。甲方根据对乙方的考核结果决定下一年是否续签。
3、中标人应树立“业主至上，服务第一”的思想，为招标人：（略）
4、招标人：（略）
5、中标人在投标文件中所承诺投入的设备设施，中标后必须实施到位，其中设备视为投标单位：（略）
6、根据业主需求，中标人应积极为招标人：（略）
7、因中标人管理不善导致招标人：（略）
应给予赔偿并承担相应的法律责任，招标人：（略）
8、在合同执行期间，中标人须接受招标人：（略）
9、中标人应加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露招标人：（略）
10、无论投标人是否中标，投标人自行承担本项目投标所发生的所有费用，招标人：（略）
11、投标人在投标报价时，除对物业服务费用组成要求进行报价外，还要根据对各品目所列出的管理项目和服务要求分明细报价（如：人工成本、安保费用、绿化费用、保洁费用、管理佣金、税率、杂费等）。
12、投标人在报价时，人员工资标准不得低于（略）劳动部门规定的最低标准，必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费。意外伤害险等其他保险由中标人视各工种情况予以购买。
13、本项目的物业服务质量考核，招标人：（略）
14、根据本项目的实际情况，在具体实施时各品目的内容和要求可能会有所调整，届时再另行签订补充协议予以认定。
15、投标人在投标前可分别到各项目现场踏勘，投标人若还有疑问或对招标文件所列内容有不同理解的，招标人：（略）
16、招标人：（略）
17、中标人按物业服务有关要求建立健全各品目的物业服务档案、相关信息（电子文挡、书面文挡各一份），严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时,中标人必须向招标人：（略）
（三）人员配置备数量与要求
1、人员数量
人数配置不得低于11人，各岗位人员分布可由中标企业根据岗位要求自行调整，但不得低于总人数要求。所有人员均与中标人建立劳动合同关系，与招标人：（略）
2、人员要求
（1）热爱党、热爱祖国，（略）线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。
（2）树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于招标人：（略）
（3）知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能：经理：（略）
（4）根据（略）老干部休养所院内停车场地的实际情况，合理配置人员，保（略）车辆停放安全、有序。
（5）员工要求统一着装，员工服装按招标人：（略）
（6）安保人员年龄应低于50周岁以下，身高不低于170厘米，高中以上文化程度，应提供安保人员培训证、上岗证，退伍军人优先；保洁人员年龄在55周岁以下；专技人员提供相应岗位的专业资格证书和上岗证书；以上人员均须提供个人健康证明和无犯罪记录证明。
四、交付时间和地点：（略）
实施地点：（略）
五、服务标准：（略）老干部休养所《物业监管考评办法》及《物业管理考核实施细则》
（一）《物业监管考评办法》
为了便于管理和检查监督，更好的履行合同，提升物业服务质量在合同的基础上制定本物业项目考核标准。
1、将委托物业管理的工作划分为八个项目，合计分值为100分，每个项目满分值分别为：①房屋管理10分；②机电设备管理10分；③（略）域及其设施管理16分；④清洁卫生管理18分；⑤安全保卫管理18分；⑥绿化管理12分；⑦服务受理8分；⑧保密管理8分。（详见《（略）老干部休养所物业管理考核实施细则》）
2、（略）老干部休养所服务管理部每月对物业管理工作及其服务质量全面检查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理工作质量的奖惩依据。总得分低于85分（不含85分），每少一分，（略）400元；（略）管理不善，引（略）重大安全事故、重大舆情等，市老干所有权解除该合同。四个季度考核得分均在85分（含）以上，合同自动续签至下一年。
3、（略）实施的罚金，从应付的物业管理费中扣除。
（二）《（略）老干部休养所物业管理考核实施细则》

项目
服务质量标准
分值
监督考评标准
房屋
管理
10分
无违反规划乱搭乱建，无擅自改变房屋用途。
3分
发现一处乱搭建现象扣0.3分，擅自改变房屋用途扣0.3分。
房屋外观完好整洁；玻璃幕墙清洁明亮，无破损，无明显污渍；无乱张贴和乱悬挂现象。
4分
发现外墙有污渍一处扣0.2分；乱张贴一处扣0.2分。
房屋本体公用部位整洁，（略）梯、天台、通道等处无堆放杂物。
3分
发现一处公用设施损坏扣0.3分，一处堆放杂物扣0.3分。
机电
设备
管理
10分
消防设备设施完好无损，可随时使用。
2分
无24小时值班扣0.2分，设备设施损坏不能起动扣0.2分。
消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。
2分
不会使用操作扣0.5分，不熟练扣0.2分。
消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。
2分
不能正确处置扣0.5分。
院区内各种消防设施器材定期检查保养、维护，确保无缺损，保障正常运行。
1分
无保养扣0.5分，一处运行障碍扣0.2分，一处缺或损坏扣0.2分。
制订突发火灾应急方案，设立消防疏散图。
1分
一处不符合要求扣0.2分，一处杂物堵塞扣0.2分。
严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。
2分
检查一处有隐患扣0.2分，发生火险灾扣1分，并追究责任。
公共
区域
及其
设施
管理
16分
大门广场、路面平坦，无损坏，车位线和导向清楚。
2分
一项不符合要求扣0.4分。
雨水井、污水盖完好无缺，井壁无损，井底无砂石，杂物堵塞。
2分
一个井不符合要求扣0.2分。
雨水、污水管道无裂，无阻塞，无渗漏，水流畅通。
2分
一处不符合要求扣0.2分。
排污井及化粪池及时清理。
2分
一处不符合要求扣0.5分。
电缆沟盖、各阀门盖无损坏，无积水。
2分
一处不符合扣0.2分。
（略）灯灯罩无破损，灯柱无歪斜损坏。
2分
（略）灯不符合扣0.1分。
公共场所、楼道照明灯、各类介绍栏、宣传栏完好。各门窗配件完好无损。
3分
一处不符合扣0.2分。
（略）《节约能源资源实施方案》并抓好落实；配合甲方做好水、电等能源消耗统计。
1分
无方案扣0.2分，未做好统计一次扣0.1分。
清洁
卫生
管理
18分
（一）室内卫生清洁保洁
8分

清洁保洁责任划分到人，责任范围清洁达到标准化。清洁员着装统一，工作细致，形象良好。
1分
未责任到人扣0.5分。一处未达到标准保洁扣0.2分。
各（略）域门窗干净明亮、清爽；地面无纸屑、果皮、灰尘、杂物和污渍。
2分
一个（略）域一项未做到扣0.2分。
各洗手间清洁明亮，无积水，无污渍，无异味。
1分
一个洗手间一项不符合扣0.2分。
各卫生间定期清理水垢，各洗手盆、清洁池明亮无污渍。
1分
一项不符合扣0.1分。
地面保持干燥，尤其下雨天要加强管理，放置地滑警示牌，防止行人摔伤，确保安全。
1分
因地面有水或其他果皮等致使人摔伤全扣，并且承担由此引发的责任。
转运垃圾做到日产日清，配合属（略）做好垃圾分类工作。
1分
一项未做到后0.2分。
确保无卫生死角。
1分
一处有卫生死角扣0.1分。
（二）外围环境保洁
7分

（略）面无明显泥沙、污垢，无1cm以上的石子，每100平方米烟头纸屑不超过3处。
2分
一处不符合扣0.2分。
绿化草地无烟盒、饮料瓶盒、塑料袋等垃圾，烟头纸屑每100平方米不超过2处。
2分
不符合扣0.2分。
（略）、楼梯间无乱堆乱放杂物，目视无垃圾、无污渍、无青苔、无积水。
1分
发现一处扣0.1分。
各明沟无垃圾、无青苔，畅通。
1分
一条沟不符合扣0.1分。
确保无卫生死角。
1分
一处扣0.2分。
（三）“除四害”消杀
3分

每月对污水井、化粪池、井，垃圾站、雨水井等蚊虫孽生地消毒一次。
1分
未按要求消杀扣0.2分。
定期放置灭鼠药物，控制蚊虫、鼠害密度。
1分
投诉一次扣0.2分。
根据天气变化或部门要求，随时落实临时消杀工作。
1分
一次未落实扣0.2分。
安全
保卫
管理
18分
所聘用的保安人员必须训练有素，有保安队安全管理制度和职责，安全防患措施，确保安全稳定。
2分
管理制度、职责、措施不健全每项扣0.2分，发生安全事件全扣。
保安队员必须熟悉物业环境，上班时按规定着装和佩戴装备，文明值勤，见到领导应敬礼，不与职工、业主发生矛盾和冲突。
2分
发现一名队员着装不整齐扣0.1分，不礼貌扣0.1分，无理与他人发生冲突一次扣0.5分，发生两次建议辞退。
保安必须实行24小时值班巡逻，认真履行职责，机动灵活，加强（略）域和人少到的部位巡逻。
2分
查值班巡逻日志，当值发生事件无记录扣0.2分，记录不规范扣0.1分，如反映巡逻不到位一次扣0.5分。
定期组织安全教育；积极发现各类安全隐患，确保不发生物品被盗和各类案件及安全事故。
2分
无安全教育（查记录）扣0.2分，发生员工被盗事件一次扣0.2分。院里财产被盗或保安员内部自盗一次全扣，（略）的责任。并有权视情节严重程度作解除合同处理。
协助搬运办公家具时，必须轻移轻放，无损坏家具和地板。
2分
造成办公家具或地板损坏扣0.2分，并承担10%维修费用。
做好地面车辆停放的管理，正确疏导进出各种车辆按位泊车，提醒驾驶员关好车辆门窗，防止车辆碰撞、损坏、被盗等问题发生。
2分
发现乱停放车辆一辆扣0.2分，发生车辆碰撞，损坏或被盗一次扣0.5分，（略）承担相应责任。
引导非机动车辆集体停放，停放整齐，场地洁净，落实管理制度，确保安全，严防损坏与丢失。
2分
一项不符合扣0.2分，发生损坏或丢失一次扣0.5分，（略）承担相应责任。
门卫岗位，严格执勤，维护进出车辆秩序，不与车主发生冲突。
2分
因保安不按规定履职导致发生纠纷的一次扣0.5分，投诉到上级或媒体扣1分。
保安队员，年流动率不超过40%。
2分
流动率每超过一个百分点扣2分，依此类推，发生一个案件扣全分。
绿化
管理
12分
树木定期修剪。无枯枝死杈、败叶、无病虫害。
3分
树木枯死一株扣0.5分。
室外花卉定期修剪养护，使其整齐美观，无折损、无斑秃，无黄叶。
3分
一处不符合扣0.2分。
草地长势良好，无杂草，修剪整齐美观，无明显践踏现象，无黄土裸露情况。
6分
一处不符合扣0.5分。
服务
受理
8分
物业管理的值班、门卫、监控室电话应随时有人接听。
1分
无人接听电话一次扣0.5分。
耐心礼貌受理各办公室服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息并做好记录，及时分发处理回访。
2分
不礼貌或不耐心被投诉一次扣0.5分，无记录一次扣0.2分，处理不及时或无回访扣0.2分，无落实或无反馈一次扣,0.2分。
对安排的有关事务，要及时跟踪，落实和反馈。
1分
在能力范围内没及时处理完成的一次扣0.2分。
当接到维修任务时，小修项目及时完成，（略）领导和管理方相应部门。
2分
在能力范围之内，未及时处理的扣0.5分，没报告的一次扣0.5分。
发生与物业管理有关的重大突发事件，应立即上报有关部门和领导，并做好处理。
2分
重大突发事件未报告也未处理的一次扣1分，已处理未报告的一次扣0.5分。
保密
措施
8分
员工必须做到：1、不该说的不说；2、不该知道的不问；3、不该看的不看；4、不该听的不听；5、不该记录的不记；6、不该传的不传。
2分
一处不符合并在院内造成影响的扣0.2分，造成较大社会影响的扣1分。
凡经手收发的任何信件、资料，任何人员未经批准不得私自拆封。
1分
一处不符合扣0.2分，被投诉的一次扣0.5分。
物业工作人员未经许可一律不得将业主资料和讯息传达给他人。
1分
一处不符合扣0.2分
会议工作人员不得随意传播会议内容，特别是涉及人事、机构以及有争议的问题。
1分
一处不符合扣0.2分
不得向采购方单位：（略）
1分
一处不符合扣0.2分
发现有泄密问题，应及时向直接领导报告，防止扩散。对于谎报和隐瞒所造成的不良后果，应视情节轻重，予以处理。
2分
造成影响的扣全分，并有权视情节严重程度作解除合同处理。

六、验收标准：结算方法
（1）付款人：（略）老干部休养所（通过国库集中支付）
（2）付款方式：（略）
3、本项目采用费用包干方式：（略）
4、投标人在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
5、委托管理期限：合同期三年，合同一年一签，甲方根据对乙方的考核结果决定下一年是否续签，每年合同金额以本次招标的一年期的中标金额为准。续签条件见《物业监管考评办法》。
七、其他要求：本项目采用费用包干方式：（略）

其他未尽事宜在双方平等互信的基础上协商解决。对于上述项目要求，投标人应在响应文件中进行回应，作出承诺及说明。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。