湖南湘江新区管理委员会开发建设局：湖南湘江新区2024年度物业服务质量考核项目采购需求公开

一、功能及要求：1.项目背景
为规（略）物业管理工作，全面提升物业服务质量，促（略）物业管理行业持续、健康、稳定发展，2023年在沿用原（略）建设局聘请第三方机构（略）在管住宅项目开展物业服务质量考核工作的基础上（略）项目进行了公正、客观的考核并及时向社会进行公布，社会反响良好。并结合当前行业安全生产管理严峻形势，如电动车（非机动车）火灾事故、小区火灾事故、高空抛物事故频发现象，进一步认识到行业监管的责任重大。为进一步促（略）物业管理工作稳健发展，规避监督管理风险，2024年决定继续聘请第三方专业机构（略）开展物业服务质量考核工作。
2.建设目标
为全面提（略）《关于加强电动自行车防火安全管理工作的通知》、（略）建设局《关于加强住（略）消防灭火器材管理的通知》等相关规定，现结（略）实际情况，引入物业管理第三方评估机制，（略）内物业服务企业的服务质量进行管理重点检查，查找物业服务企业在日常服务、安全生产、创文（略）、创卫（略）、业主幸福指数方面存在的突出问题与安全隐患，并落实监督管理和考核奖惩，详细制订考核方案和责任落实，建立具有导向性、针对性和科学性的检查监督工作体系，引导物业管理服务良性发展，现拟通过政府采购的形式，确认一家物业服务质量考核单位：（略）
二、相关标准：符合国家和地方相关规定要求。
三、技术规格：
通过第三方成交供应商共同参与，（略）物业服务项目进行物业服务质量综合测评，以确（略）内影响物业使用人使用的关键因素，摸（略）内物业服务企业真实服务状况，为政府职能监管决策提供有效的支撑数据与信息。
四、交付时间和地点：（略）
2.服务地点：（略）
    3.履行方式：（略）
五、服务标准：1.服务范围
湖南湘（略）范围内实施专业物业管理的项目，住宅468个全年检查2次，非住宅118个全年检查1次，累计检查项目1054个。最终检查的项目名单以采购人：（略）
2.服务内容
2.1制定全面执行方案和技术规范，构建适用于不同业态的考评模型，构建湖南湘（略）物业管理服务质量综合评价体系，确保各项措施符合法律法规、行业规范和企业服务标准。
2.2秉承公正、公平、公开的原则，结合物业服务等级、文明创建、卫（略）创建、生活垃圾分类、安全生产管理、电动车（非机动车）管理、投诉处理、公共收益、业主满意度、物业费收缴等核心要素，（略）内的物业服务项目进行全面考评。
2.3组（略）物业管理办工作人员与物业服务企业代表召开考核方案评审会，直至考核方案获得一致通过。
2.4参与考核的成员需具备10年以上行业经验，持有相关证件，统一着装并佩戴工作证；成员需具备大专及以上学历，持有物业管理师、全国物业企业经理：（略）
2.5考核形式灵活多样，采用日常检查与“四不两直”抽查相结合的方式：（略）
2.6具体考核内容涵盖文明创建、创卫、普法、垃圾分类等多个方面；详细检（略）卫生、绿化养护、直饮水设施、垃圾管理、消防安全、电梯管理、电动车（非机动车）管理、安全标识等35大项近200多个子项指标，确保考核全面覆盖。
2.7建立问题清单和问题库，为湖南湘（略）物业管理服务综合测评提供数据支持，便于职能部门监督企业改进工作。
2.8确保考核队伍稳定，包括现场考核人员、考核标准制定者、（略）维护人员、考核结果统计分析人员等，均须高质量完成考核任务。
2.9组织考核成员严谨开展测评工作，确保考核内容无遗漏、无偏差，现场考核情况如实记录，参与考核人员及被考核项目负责人签字确认，（略）数据录入、保存及上传。
2.10负责规范填写考核结果，确保录入数据的准确性和逻辑性。
2.11确保考核结果的真实性和准确性，为采购方提供可靠的决策依据。
2.12负责考核成员的后勤保障工作，包括现场检查人员与后台支持人员薪酬、五险、餐费、交通费、网络通信费、培训费、人员服装费、报告打印装帧费用等，并须为考核人员购买人身意外保险，确保考核工作安全顺利进行。
2.13在考核前组织考核成员进行培训，确保熟悉考核标准与要求，并与每位成员签订廉洁保密协议，确保考核工作的公正性和廉洁性。
2.14配合采购方制定实施方案，并进行宣传推广，提高考核工作的知晓度和影响力。
2.15对考核结果进行归类统计，形成详细的考核报告，为采购方提供全面的考核反馈。
2.16根据采购方的项目数量和时间要求，（略）内需要考核的项目进行全面覆盖，确保在2025年2月底前完成1054个项目考核工作，并及时提交考核报告。
2.17工作范围明确，覆（略）物业服务项目，实行统一综合考核。
2.18对于存在分期开发、多种业态、多种收费标准的物业项目，实行分业态、分开考核、分次计费的方式：（略）
2.19采购方在紧急情况下，无论节假日，供应方保证在30分钟内就该项工作做出响应，并全力配合完成紧急任务。
2.20考核检查内容详见：《2024年湘（略）物业服务质量考核内容评分表》
3.考核依据
3.1《湖南省物业管理条例》
3.2关于印发《（略））
3.3湖南省安全生产委员会办公室《关于加强电动自行车防火安全管理工作的通知》
3.4（略）建设局《关于加强住（略）消防灭火器材管理的通知》
4.服务要求
采取现场考核、专家当场点评、专项打分考核及图片同步记录的方式：（略）
5.服务质量标准
根据采购人：（略）
6.质量保证
6.1成交供应商应根据委托项目的具体要求依法执业、客观公正地出具考核结果报告，严格履行保密义务；
6.2成交供应商完成考核后，应出具书面考核结果报告，递交采购人：（略）
6.3成交供应商应加强对考核资料的保密和管理，在完成项目考核后，应按照要求对考核资料进行管理，如发现考核资料外泄的，采购人：（略）
6.4成交供应商出具的考核结果报告质量不得低于采购人：（略）
7.服务人员配备要求
项目组成员原则上由1名项目负责人和30名团队人员组成；需有至少5人持物业管理师、5人持全国物业企业经理：（略）
六、验收标准：1.项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证；本项目按照长财采购（2024）5号文，分期验收，即完成一次验收一次。
2.验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为成交供应商原因造成的，由成交供应商承担检测费用；否则，由采购人：（略）
3.项目验收不合格，由成交供应商返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人：（略）
七、其他要求：一、结算方法
1.支付方式：（略）
2.付款方式：（略）
二、报价要求
1.本项目预算（略）元，包（略）1054个物业项目（住宅468个全年检查2次，非住宅118个全年检查1次），投标单价不得超过（略）/项目，实际支付费用据实结算，原则上不得超过预算价。
2.如因采购方工作需要，检查项目数量超过1054个项目时，超出部分根据中标单价按实结算。
3.由采购人：（略）
三、其他要求及说明
1.本项目采用费用包干方式：（略）
2.本项目现场无法提供办公、住宿、就餐等条件，中标供应商需自行解决。投标供应商投标前应充分考虑交通及其他费用，做好组织预案工作，所涉及的费用均包含在投标报价中，根据自身实力考虑各种潜在风险，合理报价。
备注：对于上述项目要求，供应商在参与投标时应在响应文件中进行回应，作出承诺及说明。
附件
湖南湘（略）2024年度物业服务质量考核内容评分表
专业板块
一级内容
二级内容
三级内容
分值
备注
一、文明创建、卫（略）创建工作开展情况
1
宣传工作
包含文明创建、创卫、普法、垃圾分类等内容。
1
小区宣传栏或入户大堂有“文明创建”/“创建文明卫（略）”宣传内容（或宣传横幅），有未成年人保护宣传内容。
2

2
（略）栋单元大堂、电梯前室（含负一层）、电梯轿厢等醒目位置有禁止高空抛物、安全用电提示；有效的监督举报电话已公示。

3
有文明养犬、禁养犬种的宣传内容。小区有普法宣传、垃圾分类宣传内容。

4
有禁止种菜、违规搭建、占用公共空间，（略）道堆物的宣传内容。

2
外围环境卫生
包（略）卫生整体情况、是否有违规种菜现象、绿化养护内容。
5
小区外围环境卫生整体情况良好，无明显垃圾、堆物、杂物。
2

6
小区（绿化与屋面）无违规种菜、大面积养花；无饲养家禽。
2.5

7
小区整体无违规搭建、无乱悬挂广告招牌等情况。

8
停车场整体卫生情况良好，各类标识标牌完好；地面无明显积尘、无杂物、无油迹、无积水、无堆物等。

9
（略）（略）整体卫生情况良好，无小广告（牛皮癣）；无明显积尘、无大量污渍。

10
小区绿化环境整体情况良好，修剪养护规范；无垃圾/堆物/大量枯枝。
1

11
绿化中无大量杂草，草坪、花卉生长良好，修剪及时，养护到位，无3处以上（或面积超过6㎡及以上）黄土裸露。
1.5
参照长发改调价[2019]8号文，绿化养护一、二级标准：绿地基本无黄土裸露。
12
乔木、灌木、绿篱无病虫害、无枯死、无倒伏。

13
园林景观设施完好，养护到位，无安全隐患。

一、文明创建、卫（略）创建工作开展情况
3
直饮水
直饮水符合行业管理要求。
14
直饮水经营单位：（略）
2

15
直饮水设备完成好，无明显锈蚀破损倾斜；设备地面、立面、顶棚干净整洁；安装位置未靠近排污设施。

16
直饮水有滤芯更换及水质自检记录，符合行业管理要求。

4
（略）内堆物
（略）栋单元内消防通道畅通，公区无各类物品堆放。
17
（略）（略）无电动车停放。
2

18
（略）栋单元内消防通道畅通，无封闭、无悬挂物、无各类物品堆放。

19
（略）层（略）域无物品堆放。

电井内无堆物。
20
电井/管井内无堆放可燃物、杂物、重物、腐蚀物。

5
垃圾管理
包含垃圾四分类、垃圾清运、垃圾桶（站）周边卫生情况。
21
小区已实施垃圾四分类管理；垃圾分类标识规范清晰。
2

22
分类垃圾桶（或垃圾分类集中投放点垃圾桶）符合垃圾分类要求；小区垃圾日产日清。

23
各类垃圾容器分布、摆放合理；无大量污渍、满溢、无散落垃圾。

24
垃圾房设备运行良好，周围无大面积污垢，水沟无大量积淤，排水畅通；垃圾房周围无堆物，有清洗消毒记录。

二、安全管理工作开展情况
6
消防管理
消防资料完整
25
落实消防安全责任，人员分工明确；制定消防安全制度，制定年度消防安全工作计划和组织实施方案。
5

26
有完整的消防应急预案，每年不少于2次现场应急演练，演练记录完整。

27
（略）域内的共用消防设施、器材和消防标识定期进行检测、维护保养、巡查，记录完整。

28
有禁止占用、挪用、损坏消防设备设施的宣传内容；有组织开展经常性的消防宣传教育；督促业主、使用人履行消防安全义务。

29
定期向业主委员会和业主、使用人通报消防安全情况，提示消防安全风险记录。

二、安全管理工作开展情况
6
消防管理
消防泵房
30
消防泵房管理制度上墙；有月度消防泵巡查启动记录。
3

31
消防泵能手动启动，启动后无漏水、无异响；消防水池水位正常（如有）。

32
消防泵房消防电话通话正常；通风、照明设备运行正常。

消火栓
33
消火栓每月检查1次，有检查记录。
8

34
室外消火栓、水泵接合器完好无锈蚀、无漏水；标识清晰。

35
消火栓柜箱体无严重穿孔锈蚀、开关门正常，消火栓标识明显清楚；阀门无漏水。

36
消防栓柜内水枪、水带、接头、阀门完好、无缺失；软管无扭曲老化。

37
消防栓最不利点处测试有水（多层住（略）外消火栓），消火栓栓口处的出水压力不小于0.1MPa。（当建筑高度不超过100m时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于0.07MPa当建筑高度超过100m时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于0.15MPa。）
1.《高层民用建筑设计防火规范》；2.楼内与屋顶无消防栓的项目，检查地面消火栓是否有水。
38
地下室/楼层水井末端泄水阀，（略）压力/水正常；（自动喷水最不利点压力标准：0.05Mpa）
《消防设施通用规范》GB（略）
灭火器
39
灭火器每月不少于1次检查，并有检查记录。
2
按照2023年（略）建设局《关于加强住（略）消防灭火器材管理的通知》
40
灭火器配置合理，灭火器在有效期内。
消防通道
41
（略）域内主出入口、疏散通道、安全出口、消防车通道、（略）面畅通，无各类物品堆放或车辆停放情况。标识标线清晰。
4

42
对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等违规行为予以制止；制止无效的，及时报告消防救援机构等有关行政管理部门依法处理。

二、安全管理工作开展情况
6
消防管理
应急疏散
43
疏散、安全出口指示标志与应急照明灯安装牢固，无破损；应急照明亮度符合要求。包括：疏散通道、安全出口、楼梯间、重要机房、人员密集场所、地下停车场等。
3

44
防火门无未安装、损坏、封闭情况；开启灵活、开启标识明显；延时闭门器（顺序器）正确动作；开启方向与疏散方向一致。

超高层建筑避难层
45
避难层未占用、无堆物；未改变用途。
3
中华人民共和国应急管理部令第5号《高层民用建筑消防安全管理规定》（2021年6月21日）
46
避难层警示标识、逃生动线明显；消防配套设施完好。
47
避难层防火门、闭门器、顺序器完好，能自动关闭，无封锁情况。
消防控制室
48
消防监控室岗位职责、值班制度、设备管理制度、各类应急预案上墙（火灾、电梯困人、治安突发等）；
9

49
监控运行正常，画面显示清晰；监控完好率达98%，针对黑屏等设备故障有维修处理记录。

50
监控录像存储记录满足30天；值班人员录像调取操作熟练。

51
消防主机运行正常；显示、打印等功能测试正常。

52
消防主机的火警故障信息处理及时有效，故障或屏蔽点不超过总点数的3‰。
《（略）设计规范》（GB（略）），（略）主机在设计和安装时，要求故障点位不能超过千分之三。
53
实行24小时制值班制度；每班不应少于2名值班人员；值班人员持证上岗（持有消防设施操作员证，4本证），人证相符，证件复印件上墙。

54
记录完整，包括不限于：值班记录、火警报警确警记录、设备故障处理记录、外来人员登记记录等。

二、安全管理工作开展情况
7
电梯管理
电梯档案管理
55
物业服务企业与专业维保企业签订维保合同，维保合同、维保企业营业执照及资质证件应在有效期内。
5

56
维保单位：（略）

57
建立一梯一档档案；电梯检验、检测合格，有效期内。

58
现场维保人员持有效证件，项目电梯管理人员持有电梯安全员证。

59
制订电梯事故应急处理预案，每半年不少于1次实际现场应急演练，演练记录完整。

电梯轿厢
60
电梯轿厢内干净整洁、照明良好、监控清晰。
3

61
张贴乘梯安全注意事项、禁烟标识、有效的电梯年检标识、市应急救援电话96366及设备编码公示牌。

62
电梯应急对讲通畅、声音清晰、有人接听。

电梯机房
63
管理制度上墙，操作人员有效证件上墙，且人证相符；救援工具规范管理。
2

64
电梯机房干净整洁，通风、照明良好，设置挡鼠板，无渗漏水情况。

8
电动车
管理
宣传告知
65
（略）栋单元大堂、电梯前室（含地下层）、电梯轿厢，有禁止在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或电动自行车充电告知。有效监督举报电话已公示。
10
1、长安办发〔2024〕4号（略）《关于吸取南京雨花台明尚西苑“2.23”火灾事故教训深入开展电动自行车违规停放充电隐患排查整治专项行动的通知》；2、湘（略）《关于切实加强物业（略）域电动自行车安全管理的通知》；
二、安全管理工作开展情况
8
电动车
管理
日常管理
66
建筑物的疏散通道、安全出口、首层门厅、楼梯间等室内（略）域和消防通道及可燃物附近无电动自行车停放，对电动车（略）域有安全提示，有防火检查、夜间巡查记录
10
（略）《关于加强电动自行车防火安全管理工作的通知》
67
电动自行车集中充电装置完好，停放场所配备有灭火器材或灭火装置。
湖南省安全生产委员会办公室《关于加强电动自行车防火安全管理工作的通知》
68
小区内空中缆线整齐规范，无乱拉乱设、飞线充电现象；无违反用电安全要求私拉电线为电动车充电。
《湖南省电动自行车管理办法》省政府令第302号，第二十四条。
69
对不听劝阻、制止的，向有关消防监督管理职责的部门报告，报告记录完整；有消防监督管理职责部门的执法记录。

9
安全标识标牌管理
标识标牌完好
70
各类安全警示标识醒目、完好、设置合理，包括但不限于：楼栋/单元标识、各类指示、提示等；如禁止高空抛物、禁止攀爬、严禁戏水、严禁踩踏、有电危险、在成人监护下使用、安全使用须知等内容。
2

10
安全巡查台账管理
上级主管部门工作要求落实情况
71
上级文件与工作要求落实情况：集中组织学习记录；工作开展情况记录。湘（略）物业管理项目从业人员违法犯罪信息查询工作统计表。
3.5
文件包括不限于：1.（略）《关于切实加强物业（略）域电动自行车安全管理的通知》
72
根据政府职能部门工作要求与物业服务要求，建立安全生产检查工作台账；对存在的安全生产问题有整改完成记录，对未能整改存在的安全隐患有上报记录。
安全巡逻
73
有重点部位、（略）；巡逻中发现的安全隐患问题有记录。（如外墙脱落、电动自行车乱停乱放和其他突发事件等）
（略）《（略）住宅物业消防安全管理办法》
二、安全管理工作开展情况
11
安全教育培训
人员持证
74
包括不限于：凡涉电机房工作人员持有高压/低压电工证；消控室值班人员持有消防设施操作员证；电梯安全员证；其他特种设备操作员证（结合设备，如有）。项目经理：（略）
4

人员培训
75
安全生产培训记录：有三级安全教育培训（公司级、项目级、班组级三级培训），开展岗前安全生产培训，记录完整。

76
有安全生产技术交底记录：包括动火作业、密闭空间作业、高空作业、化粪池清掏、特种设备维修养护等。

77
根据不同岗位工作要求，有各类应急预案，培训内容包括但不限于：应急疏散、消防火警、电梯困人、停供电、跑水、停水、治安、防汛、公共卫生事件、极端天气、群诉群访、自然灾害处理等；培训记录完整，真实。

12
其他设施设备安全管理
水泵房
78
值班、巡查、维保、维修记录完整，有外来人员登记信息。
1

79
二次生活用水有严格的保障措施，水箱盖完好上锁，按规定每半年清洗水池，水质检测符合卫生标准，供应单位：（略）

配电间
80
上墙资料：管理制度、值班人员证件、供电模拟图、停供电及应急处理预案上墙。
1.5

81
各类标识完整、清晰；值班人员持有效高/低压电工证上岗，人证相符；值班/运行记录完整、连贯、真实。
《电力设备预防性试验规程》
82
按规范进行高压电气设备预防性试验（每2年1次），并有相应记录；绝缘工具齐全，且在检验检测有效期内：包括：绝缘工具（绝缘鞋、绝缘手套、高压试电笔、高压绝缘棒等）每半年1次、接地线2年1次。

排污排水
畅通安全
83
窨井、集水井、排水沟、雨污井盖板完好无损，无缺失，无堵塞。有月度/季度巡查记录。
1

84
排污泵处于自动状态，手动启泵，排水正常；化粪池每半年清掏1次，记录完整。

三、客服工作开展情况
13
（略）管理
公示规范
85
（略）整体干净整洁；管理制度上墙（营业执照、投诉受理、装修管理、交房流程、报事报修流程）；（略）标识标牌醒目。
4

86
室内公共场所与工作场所张贴有禁烟标识；有便民服务措施（如：简易医药箱、维修工具等）。

87
工作人员着装统一、（略）牌。

88
项目已建立工作人员信息台账，具体包括项目自管工作人员、服务外包工作人员，相关台账已提供给属地公安部门进行备案登记。

89
项目经理：（略）

90
合同约定的服务标准、收费标准已公示（包括：物业费、停车收费、有偿服务收费标准公示）。

14
投诉处理
报事报修渠道畅通，记录完整，响应及时。
91
客户投诉报修渠道畅通有效（如：（略）/有效投诉电话/（略）/（略）等）。24小时有效值班电话已公示；有效服务投诉监督电话已公示
3

92
有完整的客户投诉、报修记录（纸质与电子档一致）；急修在1小时内响应；一般维修24小时内响应。（与合同约定的时间一致）

93
对业主和使用人的投诉答复不得超过72小时；物业服务企业矛盾投诉处理回复率达100%。

15
出入口
管理
安全有序管理
94
封闭式管（略）出入口整体管理良好，值班人员统一着装，工作行为规范。
3

95
封闭（略）对大件或违禁物品出入实施严格有效管理，实行放行条进出和登记制度。对外来人员进出严格管控，核实身份，台账登记清楚。

门岗干净整洁
96
封闭（略）岗亭（含门禁、人行道闸）完好，干净整洁，无明显污渍、蛛网、积尘；物品摆放有序，无堆物杂物；

四、小区公共收益开展情况
16
公共收益开支
使用规范
97
建立公共收益年度台账，对分配比例、使用要求有明确约定。
5

按要求公示
98
公共部位收益和使用情况按照标准和要求每年两次定期公示不少于30天。






合计
100


采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。