【参考案例】人民法院案例库：关于“房屋买卖合同纠纷”案件的裁判指引

房屋买卖是我们日常生活中最常见，也是最频繁的的大额资产交易之一，在诸多民事纠纷中，房屋买卖占据了较大比重，且直接关系到我们的日常生活。近些年来，随着经济环境的变化，房屋买卖合同纠纷也随之呈现出各式新特点。本书梳理了最高人民法院的人民法院案例库中关于“房屋买卖合同纠纷”相关参考案例的裁判尺度，供参考适用。
一、人民法院案例库【参考案例】
（一）卖方许诺“买房（略）名额”未履行时买方有权解除合同
（略）：（略）1-007
主审法院：浙江省（略）中级人民法院
（略）：（2020）浙07民终1953号
裁判要旨：商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，则应认定为要约，对出卖人具有约束力。出卖人未实现许诺导致合同主要目的不能实现的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失
法院认为，本案的争议焦点系傅某甲、（略）之间签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。（略）过程中，（略）人员对购买案涉房屋后，傅某甲、傅某乙的外孙可以就（略）实验小学的承诺内容清楚、明确。傅某甲、傅某乙基于该承诺签订商品房买卖合同，系对承诺内容产生了信赖利益，承诺应视为要约，（略）具有约束力。（略）不能兑现承诺，已构成违约。且傅某甲、傅某乙购买案涉房屋的主要目的系考虑外孙入学问题，（略）违约行为导致合同主要目的不能实现，傅某甲、傅某乙有权解除合同。合同解除后，（略）应将购房款121万元退还给傅某甲、傅某乙，并承担工程费（略）、税费12万元及相关利息损失。关于傅某甲、傅某乙主张其外孙不能入（略）实验小学的损失赔偿问题，（略）曾表示愿意承担（略）的赔偿，但前提系不解除合同，故该金额不能作为认定损失的依据。根据本案的实际情况，（略）赔偿（略）
（二）购买校舍改建小产权房的房屋买卖合同无效
（略）：（略）1-008
主审法院：（略）（略）人民法院
（略）：（2020）京0119民初3092号
裁判要旨：1.合同性质的认定应当从合同形式要件和实质要件两方面加以认定，综合合同内容、双方当事人真实意思表示加以判断。双方签订的合同内容载明了房屋位置，约定了价款、支付时间、支付方式：（略）
2.买卖双方就具有社会公共教育资源属性的校舍改建房屋签订房屋买卖合同，因合同改变了社会公共教育事业的划拨建设用地用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背公序良俗，应属无效。因合同无效产生的各种损失，双方自负责任。
法院认为，本案的争议焦点为校舍改建房买卖合同的性质和效力认定。
1.案涉《房屋买卖合同书》的性质
吕某与王某签订的合同，就涉案房屋买卖事宜进行了明确、详细的约定，该合同载明了房屋坐落，约定了价款、支付时间、支付方式：（略）
2.案涉《房屋买卖合同书》的效力认定
涉案房屋所属建设用地系某学院经（略）人民政府批准划拨取得，且只限用于建设某学院（略）项目，建筑物性质均为教育用房、宿舍、食堂及配套设施，涉案房屋系由校舍改建而来，具有社会公共教育资源的属性。现王某与吕某对经校舍改建而来的涉案房屋进行买卖，改变了本应用于社会公共教育事业的划拨建设用地及其上校舍之用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背了公序良俗，故王某与吕某签订的《房屋买卖合同书》应为无效，王某应返还吕某先行支付的购房款13万元。王某、吕某均明知涉案房屋系由某学院（略）校舍改建而来，但在此情况下仍签订《房屋买卖合同书》，故双方对合同无效均负有过错，吕某无权要求。
（三）房屋买卖合同外籍买受人在境外死亡构成不可抗力时的合同责任认定
（略）：（略）1-001
主审法院：（略）第二中级人民法院
（略）：（2012）沪二中民二（民）终字第1430号
裁判要旨：不可抗力是指合同签订后，非因合同当事人的过失或疏忽，而是基于发生了合同双方都无法预见、无法避免、无法控制和无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致当事人不能依约履行或不能如期履行合同，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行义务的责任或推迟履行职责。本案中，买受人因车祸死亡这一事件对于房屋买卖合同的双方当事人而言都是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，双方因不可抗力在法律规定的范围内可部分或者全部免责。但同时，当事人亦应当采取措施，避免损失扩大，否则将对扩大的损失自行承担责任。
法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守约定，如有违约，应当承担相应违约责任。但因不可抗力致使一方难以履行合同的，为法律所规定之例外情形。依照合同约定，原告应于交房日前10天书面通知严某甲办理交房手续。原告虽于2005年5月17日发出书面通知，但此时严某甲已经死亡，对一个消亡的法律主体作出的书面通知，不能视为一次有效的通知，因此原告此时并未完成合同中约定的通知义务。但经查，双方合同约定交房到期日为2005年5月31日，同年1月15日，严某甲即已身故，此时双方均未发生迟延履行。由于严某甲之死并非其本人或原告故意所为，因此不能预见，也无法避免；而严某甲并非我国居民，原告无从知晓其死亡及继承人通信情况，因死亡带来的通信障碍无法克服。故严某甲的死亡是合同双方均无法预见、不能避免且不能克服的客观状况，属于不可抗力。因此，原告虽未能完成通知义务，过错并不在原告，不能要求原告承担因迟延履行产生的费用。案涉房屋已预登记在严某甲名下，该房屋在因不可抗力而无法交付期间产生的物业费用，是为了管理严某甲的财产发生的有益费用。该费用标准系业主公约所定，不可避免，因管理义务转移对象不明，且不能因严某甲的个人意志减少，故该费用理应由继承严某甲财产的两被告在所继承的财产范围内承担。同样，房屋因不可抗力无法交付，其过错亦不在被告。且依照法律规定，原告对严某甲的遗产有妥善保管之责任，理应及时支付管理费用，因此对原告就物业费违约金提出的主张，法院不予支持。
2007年3月17日，某银行上海某支行诉杨某某、（略）借款合同纠纷案件达成调解协议。此时原告应当知道被告杨某某为严某甲的法定继承人，因不可抗力造成的合同履行障碍已经开始消除，原告应当尽最大努力向严某甲的法定继承人履行合同义务。而原告却以另一法定继承人未到场为由，拒绝实际交付房屋，致使被告杨某某无法管理案涉房屋。遗产在法定继承开始后，未分割前，应视为全体继承人共同共有，共有人的权利范围及于整套房屋。当不存在其他约定时，各共有人都有管理的权利和义务。将房屋实际交付于继承人之一管理，符合法律规定，同时并不会损害其他继承人的合法权益。故原告拒绝实际交房，难谓有合理理由，就2007年3月之后发生的管理费用，不能得到支持。对于原告关于办理案涉房屋交付手续及过户手续的诉讼请求，因原告主张合同约定的条件已经具备，两被告亦无反对意见，法院依法可予支持。因过户产生的有关费用，因其尚未发生，法院不予处理，由双方当事人在办理相关过户手续时根据法律规定各自承担。原告主张的房屋面积找补款，在合同中已有约定，故依法可予支持。原告就此部分所主张的违约金系逾期支付违约金，因双方在合同中明确约定该费用在交房时确定，而双方至今没有办理交房手续，故被告并未发生逾期付费的情况，原告关于房屋面积补偿款违约金的主张，法院不予支持。原告主张的维修基金，在合同中有明确约定，法院依法可予支持。原告主张的有线电视初装费、电表初装费，系完善案涉房屋功能、良好履行合同所支出的必要费用，有利于案涉房屋的价值提高，符合一般人对房屋使用的合理要求，法院对该项主张可予支持。原告主张的翻译费和涉外送达费用，因系原告启动诉讼程序主张其合法权利所必须支出的费用，法院依法可予支持。原告主张的律师费用，因于法无据，法院不予支持。
原告就车位租赁协议及该车位物业管理费提出的请求，因原告与严某甲在案涉房屋预售合同补充条款第七条中明确约定，停车位不包含在合同标的物范围内，故原告就停车位提出的主张本案不予处理。原告如认为两被告违约，可另行主张。
（四）生效刑事判决认定构成虚假诉讼罪的，其诉讼请求依法应当驳回
（略）：（略）1-002
主审法院：宁夏回族（略）高级人民法院
（略）：（2022）宁民再2号
裁判要旨：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十五条规定，当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式：（略）
法院认为，根据宁（略）刑事判决认定的事实，本案原审认定的余某某、陈某某与石某签订的《售房协议书（合同）》，系石某的父亲石某某指使石某伪造形成、余某某向石某某出具的收到石某房款50万元的收条亦不真实，故石某与余某某、陈某某之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。因此，原审法院依据案涉《售房协议书（合同）》及余某某出具的50万元收条，认定石某与余某某、陈某某房屋买卖合同关系成立并生效，进而支持石某的诉讼请求，基本事实认定错误、判决结果错误，应予纠正。石某故意隐瞒案件事实，提起本案诉讼，属于虚假诉讼，其诉讼请求依法应当驳回。综上，检察机关的抗诉意见和余某某、陈某某的再审理由成立，应予支持。
（五）房屋出卖人单方变更购房款支付方式：（略）
（略）：（略）1-009
主审法院：江苏省（略）中级人民法院
（略）：（2020）苏02民终5243号
裁判要旨：1.关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式：（略）
2.关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。
法院认为，案涉合同并未就65万元首付款的支付方式：（略）
顾某某于2020年1月为案涉房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行，该行为构成根本违约，应承担相应违约责任。鉴于合同已无法继续履行，故法院对顾某某、王某要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，顾某某应向王某返还其取得的购房款。王某应向顾某某返还房屋，法院确认合理搬迁期限为15日。王某还需向顾某某支付从房屋交付后至实际返还日的占有使用费，按照双方确认的金额计算。王某主张违约损失包括房屋差价损失，王某和顾某某商定了基准日，亦认可该基准日的（略）场价。则评估基准日价格与合同价的差价部分，应为王某的合理损失。
（六）精装修房屋买卖双合同模式下责任认定
（略）：（略）1-005
主审法院：（略）第二中级人民法院
（略）：（2020）沪02民终8286号
裁判要旨：法律关系相对方的认定不应拘泥于合同形式，应注意探求当事人真实意思表示。经开发商指示，买受人与装修企业另行签订装修合同，也可以是精装修房屋买卖中装修部分权利义务的表现形式。此时，应从商品房买卖合同及装饰装修合同的订立过程、合同条款内容、实际履行情况等因素评价二者之间的关联性，探究合同相关各方的真实合意，继而认定开发商是否应就逾期交房向买受人承担违约责任。
法院认为，本案争议焦点:（略）出售的是商品毛坯房还是精装修房，（略）是否应承担逾期交房的违约责任。《（略）内装修协议》从约定到实际履行存在诸多不合理之处。首先，各方当事人明知可能2018年3月31日才能交付毛坯房并开始装修，却仍约定同日装修工程竣工；毛坯房尚未竣工就约定装修开始。其次，（略）从未按照买卖合同约定通知原告进行毛坯房验收，原告对钥匙移交的过程亦不知情；两被告首次邀请原告验收的就是已装修完毕的房屋，此时原告已不可能进行毛坯房验收，买卖合同的履行欠缺了重要步骤。第三，装修前，原告对装修方案无任何自主权利，（略）确定；装修中，（略）何时进场施工，亦无法进入系争房屋对装修情况进行监督和了解；装修结束后，（略）处取得房屋钥匙，（略）办理交接手续；（略）接触，上述情形均与一般装修合同明显不同。第四，（略）仅承担毛坯房交房义务，（略）组织和参与装修验收，并承担所谓逾期责任。相反，（略）自认了延期验收的事实并作出补偿的意思表示。最后，系争房屋装修工程既已完成，（略）支付全部装修款项，或要求原告指示付款。（略）签订的施工合同进行结算，且至今未收到全部工程款。上述不合理之处可以相互印证各方当事人均认为验收和交付的对象是精装修房屋，（略）履行交付义务。结合在案证据，原告在2018年3月实际无法取得房屋，（略）工作人员直至2018年10月31日才表示可以交房，故交房逾期期间应自2018年4月1日计至10月31日。因交付标的物系包含装修价值在内的精装修房屋，故违约金计算基数应为包括装修款在内的总价款13,410,371元；买卖合同约定日万分之一的违约金标准尚属合理。原告在另案中支付的评估费并非必然产生的费用，应由其自行承担。（略）承诺就逾期交房一事对原告进行赔偿，故不能认定构成债的加入。
（七）经承租人同意而取得公房居住权的同住人因另获适宜住房保障而不再享有原居住权
（略）：（略）1-002
主审法院：（略）第二中级人民法院
（略）：（2020）沪02民终8286号
裁判要旨：在审理涉及公房居住权民事案件中，应（略）分居住权不同主体的权利来源以及是否已另有住房保障两个方面的问题。其一，（略）分公房居住权取得的两种情况。一是在公房被初始分配时，作为受配人而迁入；二是经过承租人的同意，为帮助解决其居住问题而迁入。在这两种情况下，公房同住人虽然都获得居住权，但其权利来源截然不同。因受配而迁入户籍的同住人，其权利来源于国家给予的住房福利待遇。而经承租人同意而迁入户籍的同住人，其权利来源于承租人对其居住保障的单方承诺。这一承诺通常为默示，表现为同意其迁入户籍，并允许其居住于该公房。一旦承租人以行动默示作出承诺，承租人即受此约束，即不得随意要求同住人迁移户籍或搬出房屋。
其二，来源于承租人同意而取得的居住权主体，因有他处住所其原居住权相应消灭。对因承租人同意而迁入户籍的同住人而言，其权利来源于承租人的承诺。该承诺具有明确的目的性，即解决同住人的居住问题；而该目的性也就隐含了其条件性，即同住人除此房屋之外并无其他适合的住所。因此，一旦同住人已经以其他方式：（略）
法院认为，公房同住人对公房享有居住权，即使公房被买为产权房，该居住权仍然存续。然而，公房居住权并非永久存续，因其来源的不同，存在不同的消灭事由。对公房的原始受配人而言，其获得居住权系基于国家福利，对房屋存在财产权益，故只有当另行获得国家福利替代时，其居住权方才消灭；对因承租人的同意，帮助保障其居住而迁入户籍，获得居住权的人而言，当其已经通过其他途径获得居住保障时，就没有理由再主张其居住权而给承租人或购房后的所有权人施加负担，否则将违背原承租人给予其居住保障的初衷，有悖于社会公平。本案中，原告并非案涉房屋的原始受配人，在案涉房屋中并无财产权益。（略）房屋的原始受配人，（略）房屋动迁中获得过动迁利益。原告户籍在1990年迁入案涉房屋，是基于父母对其抚养义务给予的居住保障，但事实上原告当时即另有住所，并未在案涉房屋实际居住。此后，（略）房屋，并将原告也登记为共有产权人之一，则原告已经获得了自己名下的产权房屋，足以保障其居住权益。可以想见，如果原告回国，其首选的居住房屋，显然应当是建筑面积达130.63平方米、（略）房屋，而不是建筑面积仅26.80平方米、其从未实际居住过的案涉房屋。（略）房屋的权益已能够充分保障其居住需要，则原告再以户籍在案涉房屋内为由，依据主张对案涉房屋的居住权，显然有悖于公平。据此，法院认定原告无权限制钱某作为产权人对案涉房屋作出的处分，对原告要求确认两被告之间房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。
（八）出卖人权利瑕疵担保责任的认定
（略）：（略）1-011
主审法院：（略）第二中级人民法院
（略）：（2016）沪02民终9503号
裁判要旨：出卖人权利瑕疵担保责任的认定问题。向买受人交付具有完整、清洁权利的标的物，保证第三人对标的物不享有任何权利，是出卖人应向买受人负担的法定义务，也是诚信原则和买卖合同法律性质的内在要求。附着于房屋之上的第三人承租权，将对房屋买受人的所有权构成限制，在买受人未知情且同意的情况下，出卖人将附有第三人承租权的房屋交付买受人，违背了前述法定义务，应当承担相应的权利瑕疵担保责任。对于权利瑕疵的判断，应采用“可能性”标准而非现实性标准，即不要求第三人针对标的物实际行使了权利，或第三人行使权利的行为对买受人造成了实际妨碍；只要第三人具有就标的物行使权利的可能性，且此种“可能性”对买受人取得标的物完整权利构成潜在的障碍或风险，即可认定构成权利瑕疵。买受人中止付款权利的行使问题。《中华人民共和国合同法》第152条规定买受人有中止付款的权利，该权利具有抗辩权属性，可以对抗出卖人的价款请求权，在标的物权利瑕疵被清除之前，推迟付款义务的履行而不构成违约。该条款同时规定，买受人中止付款时，需要就标的物权利瑕疵提供“确切证据”予以证明。据此，对于中止付款权行使的有关基础要件事实，包括标的物权利瑕疵的存在、付款义务的履行情况、相关通知义务的履行情况等，应由买受人承担举证责任。针对标的物权利瑕疵的证明，应与前述“可能性”标准相衔接，原则上，买受人有充分证据证明标的物上存在第三人享有的权利，即可认定完成了举证责任。但根据“举轻以明重”原则，若买受人能够证明第三人就标的物实际主张或行使相关权利，或证明第三人行使权利的行为对买受人所有权的行使造成实际的限制或干扰，则更能证实标的物存在权利瑕疵。权利瑕疵清除的时间确定问题。以第三人对标的物享有承租权作为权利瑕疵的，出卖人与第三人租赁合同关系的解除，可以作为权利瑕疵清除的重要依据。买受人以通知方式：（略）
法院认为，本案的争议焦点在于，张某一方中止付款的行为，是否构成迟延支付购房款的违约责任。根据双方签订的买卖合同及相关补充协议，出卖人贾某应当确保系争房屋上不存在租赁关系，或者至迟应在系争房屋交付之时将原租赁关系彻底清除。同时，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。据此，在系争房屋交付之后，贾某亦应保证第三人不得向作为系争房屋买受人的张某一方主张租赁权利，且出卖人的瑕疵担保义务并不因其向买受人交付标的物而完成或消灭。本案中，贾某向张某一方交付系争房屋时，贾某与叶某间租赁合同纠纷仍在审理之中，该租赁合同的效力尚未得到明确否定，贾某交与张某一方的系争房屋之上仍然存在着其与第三人的租赁合同关系。这与双方当事人关于“无租赁”的约定相违背，也违反了《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定的出卖人所应承担的权利瑕疵担保义务。《中华人民共和国合同法》第一百五十二条规定，买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款。因此，在案外人叶某强行占有系争房屋的情况下，张某一方随后通知银行暂时中止支付剩余房款的行为，不构成拒绝付款或迟延付款的违约责任。原审法院关于张某一方构成违约的认定错误，应予纠正。根据（略）第二中级人民法院于2016年4月对贾某与叶某的租赁合同纠纷作出的终审判决，该租赁合同被确认于2015年7月20日解除，但是该确认判决的效力范围原则上限于租赁合同双方主体，而不能随意扩大，即不能认为系争房屋的权利瑕疵也于2015年7月20日消除，并由此得出贾某向张某一方交房时已不存在权利瑕疵的错误结论。在法院就贾某与叶某租赁合同纠纷作出终审判决之前，该租赁合同的效力状态尚在争议之中，叶某仍可依据该租赁合同就系争房屋主张承租权利。因此，对张某一方而言，系争房屋上的权利瑕疵仍然存在。直至关于该租赁合同纠纷的生效判决作出之后，该权利瑕疵才被清除，张某一方据以中止支付剩余房款的事由方告消失。张某一方在得知该生效判决后已及时履行支付剩余房款的义务，不存在应当承担违约责任的相关情形。据此，判决撤销原判，驳回贾某的诉讼请求。
二、房屋买卖合同纠纷其他裁判规则
1.出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，是否具有法律效力？
应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
2.商品房的销售广告和宣传资料，是要约邀请还是要约？
是要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
3.出卖人通过认购、订购、预订等方式：（略）
应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
4.商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议是什么性质的文件？
应当认定为商品房买卖合同。
5.当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，法院应否支持？
法院应当支持。
6.当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，应当如何处理？
从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
来源：建筑与房地产法学研究
整理：商运秘书
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