宁乡市炭河里遗址管理处：炭河里国家考古遗址公园物业服务采购（2024年10月-2027年10月）采购需求公开

一、功能及要求：满足采购项目要求。本项目落实扶持不发（略）和少数民（略）、促进中小企业发展、支持监狱企业发展，促进残疾人就业等政府采购政策。
二、相关标准：满足国家相关标准、行业标准、地方标准、其他标准、规范。
三、技术规格：1.项目基本情况
1.1物业情况：
物业名称：（略）
物业地址：（略）
1.2采购人：（略）
（1）采购人：（略）
（2）物业管理饮食安排情况：（略）自行安排。
供应商应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。
1.3项目概况
本项目位于（略）700平方米、岗亭16平方米。
2.物业服务范围
（1）物业管理（建筑物）
名称：（略）
明细
服务内容及标准
总面积
建筑面积（㎡）
12799㎡
见“3.4保安服务要求”
需保洁面积（㎡）
183588㎡
见“3.2保洁服务要求”
博物馆
建筑面积（㎡）
8662㎡，2层，公用卫生间3个
见“3.4保安服务要求”、“3.2保洁服务要求”
（略）
建筑面积（㎡）
233㎡，1层，公用卫生间1个
见“3.4保安服务要求”、“3.2保洁服务要求”
售票厅
建筑面积（㎡）
121㎡，1层
见“3.4保安服务要求”、“3.2保洁服务要求”
验票房
建筑面积（㎡）
28㎡，1层
见“3.4保安服务要求”、“3.2保洁服务要求”
游廊
建筑面积（㎡）
240㎡
见“3.2保洁服务要求”
后勤辅助用房
建筑面积（㎡）
2799㎡
见“3.2保洁服务要求”
（略）
建筑面积（㎡）
700㎡，1层
见“3.2保洁服务要求”
岗亭
建筑面积（㎡）
16㎡
见“3.2保洁服务要求”
会议室

1间
会场准备、会中服务、会后整理、会场卫生等工作
设施设备
1批
包括水电、空调、消防、电梯等的管理
见“3.5.设施设备维护管理服务要求”
（2）物业管理（室外）
名称：（略）
明细
服务内容及标准
室外面积
室外其他面积136405㎡（（略）面、石材地面、水面等）
见“3.2保洁服务要求”
绿化
148503.94㎡
见“3.3绿化服务要求”
车行/人行口
车行口1个
见“3.4保安服务要求”
人行口1个
见“3.4保安服务要求”
车位数
地面车位数
约410个
3.物业管理服务内容及标准
物业管理服务包括但不限于基本服务、保洁服务、绿化服务、保安服务、设施设备维护管理服务等。
3.1基本服务
（略）
服务内容
服务标准
1
目标与责任
（1）对物业实行企业化、经营化管理，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。创造安全、舒适、和谐的环境，发挥物业最大的使用价值，使物业尽可能保值、增值。
（2）物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业（略）域内的设备设施，维护物业（略）域内的基本秩序，采取合理措施保护服务范围内的人身、财产安全。
（3）结合采购人：（略）
2
服务人员要求
（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
（2）根据采购人：（略）
（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
（4）如采购人：（略）
（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
（6）原则上不得聘用60岁以上人员（含60岁），个别技术岗位可适当放宽；40岁以下员工不得少于30%的比例。
保洁、绿化员工年龄男性不得超过60岁，女性不得超过55岁，身体健康；安保岗位员工年龄不得超过55岁（其中检票口、安检口、展厅内安保人员必须为40岁以下）；管理人员不得占用保洁、保安和绿化人员名额。
3
保密和思想政治教育
（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对保密工作岗位的保密要求。
（2）根据采购人：（略）
（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人：（略）

4

档案管理
（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人：（略）
（3）遵守采购人：（略）
（4）履约结束后，相关资料交还采购人：（略）
5
重大活动后勤保障
（1）制订流程。配合采购人：（略）
（2）实施保障。按计划在（略）域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对（略）域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
6
应急保障预案
（1）（略）域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。
（2）应急预案的建立。（略）隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人：（略）
3.2.保洁服务要求（配备人员数量：16人，其中保洁主管1人）
（略）、日常保洁
范围：物业管理范围内除职工宿舍室内卫生以外的所有公共建筑物、（略）（略）、学术报告厅、多功能厅、3D影院、红色印记展馆等的卫生和会议茶水供应等工作。
服务标准：1）屋面平顶无堆积杂物，（略），大理石地面定期清洗，保证没有污渍；2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；5）展厅内版面无灰尘，地面保持洁净。6）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物，保证屋面天沟的正常排水。灯具、（略）出现；7）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，贵宾接待室地毯和沙发定期清洗，要保持干净整洁；8）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；9）及时清理山林、游道两侧绿化带及草坪、山林可视范围内的枯枝落叶和白色垃圾；10）水面杂物及时进行打捞，搞好水质改善、治理，并及时清理枯死水生植物和有害的水生植物，做好景观设施的管理及遗址公园湖面抽水、管水工作；11）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；12）景区渠道内杂草、枯枝树叶、垃圾及时清理；13）及时清理水沟，房屋明沟，无堵塞外溢现象，无异味，无蚊虫，定期杀虫消毒，定期进行有害生物的防治与处理。（略）要求每天有人查看，及时维护。14）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。15）根据上级指示精神，乙方需无条件配合甲方搞好垃圾分类工作。
（略）、垃圾分类收集及外运要求：
数量：1个垃圾站场
要求：做到及时清扫、收集；景区内垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站后统一外运至黄材镇垃圾堆放点，垃圾中转站设在物业范围内。绿化垃圾等非生活垃圾也由中标物业单位：（略）
（略）、公共卫生间的保洁：
保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。
（略）、（略）域的垃圾桶的保洁：
保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。
3.3绿化服务要求（配备人员数量:5人）
服务范围：景区范围内的林地、公园、办公场所等各大景点内的树木、地被、草皮、花坛花卉、古树名木等的园林绿化专业养护和病虫害的防治。
维护标准：
（略）、树木养护标准
1）灌溉与排水：各类绿地，（略），新栽树木做到适期、适量的灌溉，保持土壤中有效水分，夏季做好抗旱抗涝，早晚灌溉。暴雨后树木周围积水及时排除，保证新栽树木成活率90%以上。控制原有树木死亡率在2%以下。
2）中耕除草：春夏两季保持绿地内无杂草，特别对树木危害严重的各类藤蔓应及时清除。树木根颈部位附近的土壤要保持疏松及控制草皮生长，易板结的土壤，在蒸腾旺季须松土。
3）施肥：树木栽植前施基肥，树木生长期施追肥，花灌木在花前、花后做到勤施肥，有台帐记录，施工有经甲方确认的手续;必须保证每年施肥数量不少于2次(上、下半年各一次)。
4）修剪、整形：长期对乔灌木修剪调整树形，均衡树势，保持树冠圆整，分枝均衡，使树木生长茁壮。乔木长期修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满。
5）防护设施：因自然灾害及人为损害等情况树木受损，应根据实际情况对树木进行支柱、绑扎、加大、扶正、疏枝、打地桩等措施。易受冻害的树木，冬季应采取根际培土，主干包扎冬季树木涂白、防寒措施。枝叶积雪时应及时清除；有倒伏危险的树木应树立支柱支撑保护。
6）树木补植：掌握季节和树木生长情况，做好春秋两季树木缺株补植。
7）枯死树木的挖除：主要干道和绿地以及花明园、广场等主（略）的枯死树木应连同根部及时挖除，并填平坑槽。
（略）、地被和草坪养护
1）地被：地被植物每年应及时除草、中耕若干次，天气干旱，土壤干燥时要适时、适量进行浇水。早春发芽前期要普遍进行施肥，采取薄肥勤施的方法。发现枯死植物应及时挖除和补植；枯叶残花要随时整理清除。
2）草坪：草坪中杂草应及时挑除。凡低洼常年积水处，要填土整平或浅沟排水。空秃地段应及时补植。草坪在生长季节，应适时进行中耕、加土、镇压，保持土壤整平和良好的透气性。应适时进行轧草，草的高度控制在4～6cm。路边和树根边的草要修剪整齐；轧草前必须清除草坪上的石子、瓦砾、树枝等杂物。轧草要平整，边角无遗漏；草屑应及时除净。草坪边上的树坛、花坛边缘，应进行切草边，保持线条清晰。
（略）、花坛花卉的养护
1)花坛：花坛换花除了间种以外，栽移前必须要深耕细耙，除尽土中石块、草屑、残茎和落叶等杂物并施足基肥。
2)花卉：花卉生长盛期，要及时中耕除草，追施肥料，施肥后应立即喷洒清水。枯萎的花蒂和黄叶要及时剪除，以保持花坛清洁，缺株要及时补栽；凡须摘心的品种，应及时进行。木本花卉及时修枝、整形；宿根花卉及时更新；易倒伏的花卉，要立支柱绑扎。
（略）、古树名木养护
古树名木要建立档案和标志，进行重点保护。生长不利的立地条件必须及时改进；对腐烂的部位应按外科方法进行治疗，并保持其古老苍劲的形态。制订切实可行的害虫害防治措施。已倾斜的古树要予以支撑，防止倒伏。
（略）、防止污染
（略）应保证畅通、有效。施用化肥、药剂应合理，不得污染环境。严禁在树木根际附近堆放废液、废渣和倾倒污染物。各类绿地，严禁施用人粪尿。
（略）、病虫害防治
维护生态平衡、贯彻“预防为主，综合治理”的防治方针。局部发生严重病（略）域必须即时治理，充分利用园林间植被的多样化来保护和增殖天敌，抑制病虫危害。做好园林植物病虫害的预测预报工作。严禁使用剧毒化学药剂和有机氯、有机汞化学农药。
（略）、绿化人员管理
遵纪守法，遵守采购人：（略）
3.4保安服务要求：（配备人员数量:34人，其中保安主管1人。）
（略）、服务内容：负责除博物馆停车场、生态停车场以外的岗亭电动门、检票出入口、配套用房、博物馆前后广场、博物馆内、整个遗址公园大围墙守护、收关、（略）值班；防盗、防火报警监控设备、全馆消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，林地防火防盗及其它突发事件处理等。负责安检门和货物安全检查设备的使用和管理维护。
（略）、服务标准：
1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，检票口、遗址公园入口及两个监控室必须24小时值班，对观众开放的岗位执行上午8:00-下午16：30的作息时间，确（略），环境秩序良好；3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；5）严格控制车辆出入，（略）畅通，车辆停放有序，确保财产安全；6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件。
（略）、安全监控的记录及要求：
1）监控点位数：监控机房两个，监控设备两套，监控点205个。
2）要求：操作管理人员必须具有一定的相关专业知识和技能；正确使用监控设备，保证各监控部位的参数设置符合要求，（略）进行必要的日常维护；24小时值班，及时作好工作记录，报告突发事件。
3.5.设施设备维护管理服务要求：（配备水电工:2人）
（略）、（略）设备运行维护：
①服务内容：（略）的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道、直饮水等正常运行使用，进行日常养护维修。
②服务要求：加强日常检查巡视，（略）正常运行使用，无“跑、冒、滴、漏”现象；（略）、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；化粪池、留泥井每月检查1次，清掏、清泥1次，无结块、排放畅通；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，（略）通畅，做好防锈处理。每年冷冻天气前对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水安全性；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
（略）、（略）设备管理维护：
①服务内容
对服务范围内高/低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。
②服务要求
配电室安排专人值守，每2小时检查1次，设备运行正常；配电室电缆沟内应无杂物、无积水，盖板齐全牢固；每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录；公共照明每日巡查1次，及时修复损坏的开关、灯具、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；对电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%。
（略）、（略）运行维护：
主要设备：（略）1套（含多联机、新风机、（略））。分体式空调85台。
服务内容：设备的定期保洁，日常监控，制定并严格执行空调使用。
服务标准：定期保洁空调设备，（略）的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；（略）出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。
（略）、（略）设备运行维护：
①服务内容
A.各自动报警、喷淋、消火栓、正压送风及排烟、防火门，应急照明及疏散指示，（略）设备检查保养。
B.（略）24小时值班，（略）消防设备设施完好无损，可随时起动。
②服务要求
建立消防管理措施及发生火灾处理预案，确定重点防火部门，实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生，（略）和设施进行巡视，（略）灵敏有效，消防栓灵活启动。
A.（略）日常运行。
B.定期（每月检查一次）（略）和设施进行巡视检查，做好记录，发现问题及时报修。
C.（略）设备的特点，（略）灵敏有效，消防栓启动灵活，消防箱内水枪、水带等各种附件完好，消防水源满足要求，烟感、温感、喷淋头已按要求配备。并定期开展消防培训，提高人防技能。
D.制定突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，（略）标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。
E.严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。
（略）、电梯运行维护：
①数量：垂直电梯2台、扶梯2台。
②服务内容
巡视电梯运行；对机房设备、（略）、（略）、轿厢设备运行情况进行管理；对电梯突发事件进行应急处理救援（1分钟内到达现场）；监管电梯日常养护维修等。
③服务要求
电梯正常运行，应急对讲畅通，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；电梯准用证、年检合格证张贴齐全；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后，通知专业维修人员到达现场抢修，督促及时排除故障；建立电梯巡查记录档案。
以上设施设备维护管理服务包括但不限于开关、插座、小型灯具、简易水龙头等小配件的更换由中标物业服务单位：（略）
4.供应商履行合同所需的设备
（略）
用途
作业设备名称：（略）
数量
单位：（略）
1
基本服务
办公电脑
1
台
2
保洁服务
洒水车、洗地机
1
台
3
绿化服务
绿篱机、高空作业车
2
台
4
保安服务
对讲机
10
台
5
设施设备维护管理服务
维修工具
1
套
5.物业管理服务人员需求

部门职能
岗位
岗位所需总人数
要求
（略）
项目经理：（略）
1
本科及以上学历，物业管理相关专业中级及以上职称，有丰富的项目经理：（略）

保洁服务
主管
1
专科以上学历
保洁员
14
男性不得超过60岁，女性不得超过55岁，身体健康。
垃圾清运工
1
男性不得超过60岁，女性不得超过55岁，身体健康。
绿化服务
绿化工
5
男性不得超过60岁，女性不得超过55岁，身体健康；持证人员可适当放宽年龄。
保安服务
主管
1
专科以上学历，应急管理部门颁发的消防设施操作员证
保安员
33
年龄不得超过55岁（其中检票口、安检口、展厅内安保人员必须为40岁以下）。
设施设备维护管理服务
水电工
2
电工操作证
共计

58

注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。
四、交付时间和地点：（略）
服务地点：（略）
五、服务标准：服务标准:执行采购要求。
服务效率：按照采购人：（略）
六、验收标准：按照国家相关规定及招标文件要求进行考核、验收。
七、其他要求：6.商务要求
6.1实施期限
委托管理期限：本项目招标后，服务期限为三年，合同一年一签，一年后，按照《炭河里国家考古遗址公园物业服务考核细则》（合同签订时另册），年度考核在85分以上（含85分），双方续签合同；低于85分，合同不予续签。
6.2付款方式：（略）
（略）付款人：（略）炭河里遗址管理处（通过国库集中支付）
（略）付款方式：（略）
6.3本项目采用费用包干方式：（略）
6.4中标人在领取中标通知书时，须递交三份投标文件纸质版（不分正副本、胶装成册）和两份投标文件电子版（U盘或者光盘）至招标代理：（略）
6.5投标人在投标前须踏勘现场的，踏勘期间发生的意外自负，有关费用自理。
7、其他未尽事宜，以合同约定为准。
8、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。
9.采购项目需落实的政府采购政策
采购人：（略）
10、本项目不专门面向中小企业采购，本项目所属行业：（十四）物业管理。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。